Почему на самом деле подорожал квадрат

Кто виноват в образовании ценового пузыря на рынке жилой недвижимости? «Цены на нефть» - в один голос утверждают эксперты. С моей точки зрения, зависимость цены квадрата от цены на Urals слишком косвенная, чтобы связывать эти обстоятельства, как это делают большинство аналитиков.

Официальная версия - «Рост благосостояния наших граждан произошел благодаря хлынувшим в страну нефтедолларам. Как следствие, выросла их покупательная способность, они скупили все квартиры и дачи, на рынке образовался дефицит, и цены выросли». Неужели все так просто? Если следовать этой логике, то цены на жилую недвижимость должны изменяться примерно также как цены на нефть с небольшим отставанием недвижимости. А на самом деле?

Цена на недвижимость выросла примерно в 9 раз, а цена барреля относительно своего среднего значения 2000 г. только в 4,4 раза (2квартал 2008). Невозможно не заметить, что скачек на рынке недвижимости (осень 2005) значительно опережает по времени аналогичное движение на рынке нефти (зима 2007-2008), а следствие никак не могло наступить раньше причины.

Кроме того, «хлынувшие в страну нефтедоллары» вовсе не пролились «золотым дождем» на всех, кто живет в этой стране. Все без исключения средства, полученные от продажи сырья, не могли попасть на рынок якобы недооцененной недвижимости. Они следовали по определенным каналам. Значительная часть поступила в госбюджет в виде налогов и прибыли госкомпаний. Благодаря этим поступлениям внешний долг России был выплачен досрочно. Да, конечно, выросли пенсии, детские пособия, зарплаты бюджетников (врачей, учителей государственных школ и поликлиник). Однако сложно представить себе человека, относящегося к перечисленным категориям, который за счет именно своей зарплаты или пособия смог купить квартиру или дом.

Что касается самих нефтяников и газовиков (от владельцев скважин до рядовых сотрудников), то их спрос на российскую жилую недвижимость никак не мог создать дефицит на рынке, ввиду их небольшой численности. Доходы государственных чиновников, разумеется, тоже возросли, но эту тему я сейчас развивать не буду.

Осенью 2005 года после крушения так называемых строительных пирамид (ПринтКапитал, Социальная инициатива и прочие) произошел передел собственности. Цены взлетели. Спрос на жилую недвижимость изменился качественно, но не количественно. Физические лица (т.е. конечные потребители жилой недвижимости) были вытеснены с рынка юридическими. Различные инвестиционные компании, риэлтерские фирмы, холдинги в определенный момент активно начали приобретать жилую недвижимость. Затем цена московского квадрата начала фигурировать в биржевых сводках, стала предметом спекуляций. Наконец появился индекс MARPI (Moscow Average Realty Price Index, но это уже мертвому припарка. Что же касается самого рынка жилой недвижимости, то уже к 2008 году он был парализован, достоверные данные по сделкам отсутствуют.

Конечно, цена на нефть удобное объяснение, но оно никуда не годится.