четверг, 31 декабря 2009 г.
Спасибо
вторник, 29 декабря 2009 г.
Почему на самом деле подорожал квадрат
Кто виноват в образовании ценового пузыря на рынке жилой недвижимости? «Цены на нефть» - в один голос утверждают эксперты. С моей точки зрения, зависимость цены квадрата от цены на Urals слишком косвенная, чтобы связывать эти обстоятельства, как это делают большинство аналитиков.
Официальная версия - «Рост благосостояния наших граждан произошел благодаря хлынувшим в страну нефтедолларам. Как следствие, выросла их покупательная способность, они скупили все квартиры и дачи, на рынке образовался дефицит, и цены выросли». Неужели все так просто? Если следовать этой логике, то цены на жилую недвижимость должны изменяться примерно также как цены на нефть с небольшим отставанием недвижимости. А на самом деле?
Цена на недвижимость выросла примерно в 9 раз, а цена барреля относительно своего среднего значения 2000 г. только в 4,4 раза (2квартал 2008). Невозможно не заметить, что скачек на рынке недвижимости (осень 2005) значительно опережает по времени аналогичное движение на рынке нефти (зима 2007-2008), а следствие никак не могло наступить раньше причины.
Кроме того, «хлынувшие в страну нефтедоллары» вовсе не пролились «золотым дождем» на всех, кто живет в этой стране. Все без исключения средства, полученные от продажи сырья, не могли попасть на рынок якобы недооцененной недвижимости. Они следовали по определенным каналам. Значительная часть поступила в госбюджет в виде налогов и прибыли госкомпаний. Благодаря этим поступлениям внешний долг России был выплачен досрочно. Да, конечно, выросли пенсии, детские пособия, зарплаты бюджетников (врачей, учителей государственных школ и поликлиник). Однако сложно представить себе человека, относящегося к перечисленным категориям, который за счет именно своей зарплаты или пособия смог купить квартиру или дом.
Что касается самих нефтяников и газовиков (от владельцев скважин до рядовых сотрудников), то их спрос на российскую жилую недвижимость никак не мог создать дефицит на рынке, ввиду их небольшой численности. Доходы государственных чиновников, разумеется, тоже возросли, но эту тему я сейчас развивать не буду.
Осенью 2005 года после крушения так называемых строительных пирамид (ПринтКапитал, Социальная инициатива и прочие) произошел передел собственности. Цены взлетели. Спрос на жилую недвижимость изменился качественно, но не количественно. Физические лица (т.е. конечные потребители жилой недвижимости) были вытеснены с рынка юридическими. Различные инвестиционные компании, риэлтерские фирмы, холдинги в определенный момент активно начали приобретать жилую недвижимость. Затем цена московского квадрата начала фигурировать в биржевых сводках, стала предметом спекуляций. Наконец появился индекс MARPI (Moscow Average Realty Price Index, но это уже мертвому припарка. Что же касается самого рынка жилой недвижимости, то уже к 2008 году он был парализован, достоверные данные по сделкам отсутствуют.
Конечно, цена на нефть удобное объяснение, но оно никуда не годится.
вторник, 22 декабря 2009 г.
Заборы и недвижимость
Какой крупный недостаток имеет российская загородная недвижимость класса «люкс»? Забор – вот что на мой взгляд является самым крупным ее недостатком. Нет, речь идет не об оскорблении моих эстетических чувств. Хотя надо признать, что те коричневые пятиметровые непроницаемые заборы, которые я видела на западе Московской области и вдоль Рублево-Успенского шоссе не слишком радуют глаз. Речь идет об обстоятельствах, делающих сооружение этих заборов необходимым.
Соображения безопасности – вот что движет владельцами элитарной недвижимости. Чрезвычайно высокий уровень преступности заставляет их тратить значительные суммы на сооружение чрезвычайно высоких изгородей и оснащать их системами видеонаблюдения.
Само собой разумеется, виллы класса «люкс» должны стоить дорого, просто обязаны. Однако неразвитое состояние российской коммуникационной инфраструктуры делает их НЕНОРМАЛЬНО дорогими. Поскольку подключение к коммуникациям самая взяткоемкая часть ввода в эксплуатацию зданий, многие строительные компании тратятся на создание автономных систем жизнеобеспечения коттеджных поселков. Это конечно тоже дорого, но дает определенную независимость. И эта независимость в совокупности с неприступным забором и охраной составляет солидную часть стоимости квадратного метра элитарной жилплощади. Это касается не только Подмосковья, но и всей России.
Одним словом, все эти обстоятельства делают российскую загородную недвижимость класса «люкс» неконкурентоспособной. Возникает вопрос: кто, не смотря ни на что, предпочтет жить в России, за высоким забором и под охраной за собственные деньги, вместо того, что бы приобрести резиденцию в стране с более мягким климатом и прозрачной экономикой? (Этот вопрос я частично рассмотрела в предыдущем посте на примере курортной недвижимости Краснодарского Края).
В «худые» годы просчеты маркетологов становятся очевидными. Не достаточно глубокое изучение социального среза потенциальных покупателей дорогой недвижимости не позволило вычленить тех, кому она действительно необходима из числа тех, кто просто может ее себе позволить. О том, что грядет кризис, говорили и писали у нас, начиная с 2007 г. Но вот подсчитать до каких размеров в этом случае сожмется рынок, судя по сегодняшнему положению дел, все-таки не потрудились.
пятница, 18 декабря 2009 г.
Кто это купит?
Где-то недалеко от Лермонтово хозяева небольшой дачи рассказывали, кто поселился пососедству. «Вот видите, дома строятся? - Это милиционеры из Кузбасса. Толи из Кемерово, толи из Новокузнецка».