Спасибо

Хочу поблагодарить всех, кто читал мой блог.

Отдельное спасибо тем, кто принял участие в опросе. Ваше мнение очень важно для меня.

Поздравляю всех с Новым Годом! Желаю всего наилучшего.

Почему на самом деле подорожал квадрат

Кто виноват в образовании ценового пузыря на рынке жилой недвижимости? «Цены на нефть» - в один голос утверждают эксперты. С моей точки зрения, зависимость цены квадрата от цены на Urals слишком косвенная, чтобы связывать эти обстоятельства, как это делают большинство аналитиков.

Официальная версия - «Рост благосостояния наших граждан произошел благодаря хлынувшим в страну нефтедолларам. Как следствие, выросла их покупательная способность, они скупили все квартиры и дачи, на рынке образовался дефицит, и цены выросли». Неужели все так просто? Если следовать этой логике, то цены на жилую недвижимость должны изменяться примерно также как цены на нефть с небольшим отставанием недвижимости. А на самом деле?

Цена на недвижимость выросла примерно в 9 раз, а цена барреля относительно своего среднего значения 2000 г. только в 4,4 раза (2квартал 2008). Невозможно не заметить, что скачек на рынке недвижимости (осень 2005) значительно опережает по времени аналогичное движение на рынке нефти (зима 2007-2008), а следствие никак не могло наступить раньше причины.

Кроме того, «хлынувшие в страну нефтедоллары» вовсе не пролились «золотым дождем» на всех, кто живет в этой стране. Все без исключения средства, полученные от продажи сырья, не могли попасть на рынок якобы недооцененной недвижимости. Они следовали по определенным каналам. Значительная часть поступила в госбюджет в виде налогов и прибыли госкомпаний. Благодаря этим поступлениям внешний долг России был выплачен досрочно. Да, конечно, выросли пенсии, детские пособия, зарплаты бюджетников (врачей, учителей государственных школ и поликлиник). Однако сложно представить себе человека, относящегося к перечисленным категориям, который за счет именно своей зарплаты или пособия смог купить квартиру или дом.

Что касается самих нефтяников и газовиков (от владельцев скважин до рядовых сотрудников), то их спрос на российскую жилую недвижимость никак не мог создать дефицит на рынке, ввиду их небольшой численности. Доходы государственных чиновников, разумеется, тоже возросли, но эту тему я сейчас развивать не буду.

Осенью 2005 года после крушения так называемых строительных пирамид (ПринтКапитал, Социальная инициатива и прочие) произошел передел собственности. Цены взлетели. Спрос на жилую недвижимость изменился качественно, но не количественно. Физические лица (т.е. конечные потребители жилой недвижимости) были вытеснены с рынка юридическими. Различные инвестиционные компании, риэлтерские фирмы, холдинги в определенный момент активно начали приобретать жилую недвижимость. Затем цена московского квадрата начала фигурировать в биржевых сводках, стала предметом спекуляций. Наконец появился индекс MARPI (Moscow Average Realty Price Index, но это уже мертвому припарка. Что же касается самого рынка жилой недвижимости, то уже к 2008 году он был парализован, достоверные данные по сделкам отсутствуют.

Конечно, цена на нефть удобное объяснение, но оно никуда не годится.

Заборы и недвижимость

Какой крупный недостаток имеет российская загородная недвижимость класса «люкс»? Забор – вот что на мой взгляд является самым крупным ее недостатком. Нет, речь идет не об оскорблении моих эстетических чувств. Хотя надо признать, что те коричневые пятиметровые непроницаемые заборы, которые я видела на западе Московской области и вдоль Рублево-Успенского шоссе не слишком радуют глаз. Речь идет об обстоятельствах, делающих сооружение этих заборов необходимым.

Соображения безопасности – вот что движет владельцами элитарной недвижимости. Чрезвычайно высокий уровень преступности заставляет их тратить значительные суммы на сооружение чрезвычайно высоких изгородей и оснащать их системами видеонаблюдения.

Само собой разумеется, виллы класса «люкс» должны стоить дорого, просто обязаны. Однако неразвитое состояние российской коммуникационной инфраструктуры делает их НЕНОРМАЛЬНО дорогими. Поскольку подключение к коммуникациям самая взяткоемкая часть ввода в эксплуатацию зданий, многие строительные компании тратятся на создание автономных систем жизнеобеспечения коттеджных поселков. Это конечно тоже дорого, но дает определенную независимость. И эта независимость в совокупности с неприступным забором и охраной составляет солидную часть стоимости квадратного метра элитарной жилплощади. Это касается не только Подмосковья, но и всей России.

Одним словом, все эти обстоятельства делают российскую загородную недвижимость класса «люкс» неконкурентоспособной. Возникает вопрос: кто, не смотря ни на что, предпочтет жить в России, за высоким забором и под охраной за собственные деньги, вместо того, что бы приобрести резиденцию в стране с более мягким климатом и прозрачной экономикой? (Этот вопрос я частично рассмотрела в предыдущем посте на примере курортной недвижимости Краснодарского Края).

В «худые» годы просчеты маркетологов становятся очевидными. Не достаточно глубокое изучение социального среза потенциальных покупателей дорогой недвижимости не позволило вычленить тех, кому она действительно необходима из числа тех, кто просто может ее себе позволить. О том, что грядет кризис, говорили и писали у нас, начиная с 2007 г. Но вот подсчитать до каких размеров в этом случае сожмется рынок, судя по сегодняшнему положению дел, все-таки не потрудились.

P.S. Стремление к заборам в наших людях, однако, неистребимо. Наблюдая жизнь состоятельных соотечественников в Соединенном Королевстве, Зиновий Зиник в журнале Citizen K Россия пишет: «…те, кто побогаче, тут же выстраивают себе в Челси забор без зазоров»….

Кто это купит?

Может я чего-то не понимаю, но в последнее время ни одно интервью риелтора, или  маркетолога крупной строительной корпорации, работающей в Краснодарском Крае, не обходится без предсказания роста цен на недвижимость в 2010 году. Причина (по их мнению) - спрос превысит предложение.

Рассмотрим рынок недвижимости российского побережья Черного моря. Кто эти люди, которые могут и !хотят! покупать недвижимость сомнительного качества (ввиду неразвитой инфраструктуры) по не слишком конкурентоспособным ценам? Существует ли какой-нибудь обобщенный портрет покупателя недвижимости, расположенной в этом регионе? Откуда он, чем занимается? – На уровне бытового сознания существует устойчивая ассоциация, это так называемые «москвичи». Почему-то москвичами здесь называют всех приезжих, которые «все скупили по бешеным ценам». Правда в последнее время стали выделять еще и «питерских».

На самом деле это заблуждение. При ближайшем рассмотрении, оказывается, что покупателями российской курортной недвижимости оказываются вовсе не москвичи, а государственные служащие из ресурсодобывающих регионов. Я смогла убедиться в этом, когда в 2005 году, подыскивала себе участок. 


Где-то недалеко от Лермонтово хозяева небольшой дачи рассказывали, кто поселился пососедству. «Вот видите, дома строятся? - Это милиционеры из Кузбасса. Толи из Кемерово, толи из Новокузнецка».

В районе Джубги поднялись на небольшую гору, местный риелтор провел для меня маленькую экскурсию: «Вот этот участок тоже продается…» - сказал он – «А вон там, видите, где чернозем привезли и разгружают. Это начальник ГИБДД из (не буду говорить, из какого города) недавно дом построил.» И т.д. то миллионер, то прокурор и, кстати, ни одного москвича.

Дорогие маркетологи, прежде чем предсказывать рост цен на курортную недвижимость в России, посчитайте сначала всех высокопоставленных милиционеров и прокуроров, т.е. тех, кто гарантировано предпочтет не связываться с зарубежной недвижимостью, и поэтому вынужден (или просто желает) приобретать летнюю резиденцию именно на российском побережье Черного моря. Местное население, желающее улучшить свои жилищные условия, такие цены не потянет.

Строительные компании – 3 категории

Вот она – дачная целина. «Мыслить глобально, действовать локально». Определившись с планировкой участка, пришлось принимать решение относительно строительной бригады. Прекрасно если вы можете и хотите построить дом своими руками. К сожалению это не мой случай. То есть я бы с удовольствием, но рельеф и качество грунта (глина и горная порода на глубине 30-50 см) требовали профессионального вмешательства. Вручную траншею под фундамент там не выроешь.

В Интернете и местной сочинской прессе достаточно предложений от строительных фирм и индивидуальных предпринимателей. Обзвонив несколько компаний, встретившись с людьми и показав им участок я, наконец, заключила договор с небольшой фирмой, специализирующейся на индивидуальном и дачном строительстве.

Необходимо отметить, что в процессе поиска мне пришлось пообщаться с довольно большим количеством строителей и людей, считающих себя таковыми. Всех их можно условно разделить на 3 категории.

Начнем с самых дорогих. Это, как правило, хорошо разрекламированные, представленные на первых страницах поисковиков строительные компании. Разговор с ними происходит обычно так: «Здравствуйте, я бы хотела построить небольшой домик с гаражом на дачном участке недалеко от Сочи. Во сколько мне это обойдется?» - «Умножьте площадь своего дачного домика, включая гараж, мансарду, террасу, веранду и т.д. на 1 500 $ и получите сумму, в которую вам обойдется строительство» - «И все, так просто?» - «Да, так просто».

Честно говоря, такой упрощенный подход к ценообразованию меня несколько смутил. Да и дороговато все-таки вышло, учитывая, что половину всей суммы необходимо было внести в качестве предоплаты, в то время как стоимость начального этапа работ значительно ниже.

Вторая категория это стихийно образующиеся группы гастарбайтеров. В Сочи это, как правило, выходцы из кавказских республик. С ними еще проще. «Ну что, где копать?» - спрашивают они. «Ну, вот здесь…». «Ладно, сейчас только бытовку привезем, к электричеству подключим, рабочих поселим и сделаем все, что скажете» «А сколько стоить будет?» «Да не важно, потом посчитаем»

Нет, мне это не подходит. Во-первых, я не имею ни строительного образования, ни опыта. Как и на какую глубину копать траншею под фундамент не знаю, строительными работами руководить не могу. Во-вторых, я предпочитаю сначала увидеть смету. В-третьих, что-то мне не хочется, что бы у меня на участке жили гастарбайтеры.

Наконец, нашелся тот, кто мне нужен! Приехал бульдозерист Николай. «Так… Ну и где ваш муж? Не с вами же о земляных работах договариваться. Вы же в этом все равно ничего не смыслите.… А траншею здесь нельзя сейчас рыть, а то участок оползет. Сначала подпорную стену надо построить». С тех пор мой муж и занимается дачным строительством. 

Украли землю

Вот грустная и поучительная история о том, как мои соседи лишились своих дачных участков. Выяснилось это, когда один из них решил оформить в собственность свой участок. Неприятное обстоятельство раскрылось на этапе получения кадастрового номера. Для получения этого кадастрового номера необходимо сделать межевание, определить границы участка. Этим занимаются частные геодезические фирмы. Необходимо отметить, что услуги геодезистов обходятся довольно дорого. В Сочи в 2006 году стоимость межевания составляла около 30 000 руб. Большая сумма относительно средней зарплаты в Сочи.

Так вот, один из моих соседей, (а всего участки потеряли 3 человека) обратившись в геодезическую фирму, обнаружил, что, согласно кадастровому плану его участок находится на территории совхоза. Этот совхоз - ГУП Краснодарского Края уже оформил свою землю в собственность и получил кадастровый номер, прихватив землю трех дачников. Это означает, что дачному участку моего соседа, находящемуся на территории ГУПа собственный кадастровый номер присвоен быть не может. А значит, и участок не может быть оформлен в собственность, не смотря на наличие у хозяина правоустанавливающих документов.

Обнаружив это безобразие владельцы, (точнее их представители т.к. сами владельцы уже очень пожилые люди) отравились в контору этого совхоза потолковать с начальством. Прежде всего, разъяснить, что ошибка вышла, и что это их земля, и документы имеются. А кроме того спросить, куда они смотрели когда такие границы проводили, (дело в том, что два участка не возделаны, а третий огорожен и засажен плодовыми деревьями, т.е. видно что эта земля кому-то принадлежит). Совхозное начальство отреагировало спокойно: «А мы и не смотрели, есть там посадки, заборы и всякие там дачи. Мы вообще туда не ездили. Мы взяли карту и увидели, что никаких зарегистрированных участков с кадастровыми номерами там не нарисовано. Вот и провели свои границы по бумаге на свое усмотрение». «Как же так?! И что нам теперь делать?» - спросили дачники. «А вы судитесь с нами» - сказало совхозное начальство. «Судиться – дорого, хлопотно и долго. Не могли бы вы свою ошибку исправить во внесудебном порядке?» - «Не-а… - зевнуло начальство – по закону нельзя…».

Земля в Сочи

Это было в 2005 году. Я, наконец, решила отправиться в путешествие. Мне хотелось найти дачу или дачный участок на российском побережье Черного моря или недалеко от него. Предложений в Интернете полно, было из чего выбрать. Я договорилась с хозяевами о просмотре и взяла билет на самолет до Краснодара. (Кстати в Краснодаре довольно приличный аэропорт и, что меня тогда поразило, - от аэропорта в город идет троллейбус, доехала за 4руб). От Краснодара на автобусе доехала до Джубги. От Джубги на автобусе до Туапсе, от Туапсе до Сочи на электричке. Почему так сложно? - Просто по этому маршруту находились интересующие меня объекты недвижимости.

Общая проблема в этих краях это энергетическая инфраструктура.

Во-первых, Квт/ч там стоит дороже чем в Москве на много. Во-вторых, электричество населению подается с перебоями. Такие проблемы были в Горячеключевском районе. В Сочи, где недавно построили новую ТЭС, все равно бывают перебои с электричеством. Там это происходит чаще всего зимой из-за обледенения и обрыва проводов ЛЭП. Пока обнаружат этот обрыв, пока бригада туда доберется, пока починит. Горы как ни как... Граждане сидят недели две без электричества. Но, тот, кто интересуется курортной недвижимостью Сочи с прицелом только на летнее пребывание об электричестве может не беспокоится. Всем остальным рекомендую позаботиться об автономном электроснабжении.

Не смотря на кажущийся большой выбор предложений на рынке загородной недвижимости, лишь немногие были оформлены в собственность. По моим данным на 2005 год приблизительно 10% от общего числа предложений. Сейчас, полагаю ситуация улучшилась, но не на много. И дело не только в дороговизне процедуры получения кадастрового плана, но и в организации процесса. Оформление может длиться годами из-за огромных очередей в соответствующих организациях.

Я купила участок в Сочи, разумеется, полностью оформленный и с кадастровым номером. Находится он довольно высоко (примерно 340 м над уровнем моря). С него открывался поразительный вид на море и на город.